Eigentümer-Stammtisch von Ferienimmobilien in Florida

[schumi]

Bei einer Anschaffung einer Sache - z.B. eben einer Immobilie - die die eigenen Finanzen über Jahre beeinträchtigen wird, sollte man sich nicht fremde Dritte ins Boot holen, mit denen man dann bei diversen Problemchen und Fragestellungen immer auf einen Nenner kommen muss, von der Regelung "wann wer mit wem dann die Immobilie nutzt" ganz zu schweigen.

Da gebe ich Sunshine100 absolut recht.

Das Risiko würde ich in solch einer Konstellation viel höher gewichten als den Nutzen den ich mir davon verspreche.

Daher würde ich entweder eine kleinere Immobilie kaufen die ich mir auch wirklich leisten will/kann, bin dann aber unabhängig. Oder ich lasse es ganz sein.

 

[Choernchen]

Neu ist das Modell nicht, aber nicht unbedingt erfolgreich, Wolfgang.

Hallo Sascha und Katrin,

Willkommen im Forum.

Ich bin Real Estate Broker in Florida. Wenn Jemand mit Eurem Ansinnen zu mir kommt, rate ich grundsaetzlich ab.
Hat Jemand $ 75 000 uebrig, ist es besser, den Rest zu finanzieren oder sich was kleineres zu suchen.
Ich hab solche Modelle zu oft scheitern sehen.

Es faengt damit an, wie die Wohnung eingerichtet wird. Modern, traditinell, gruen, rot, blau, teuer, preiswert? Wer bekommt das schoenste Schlafzimmer?
Wer wohnt wann darin? Wer ist da ueber Weihnachten, Ostern?
Selbst wenn die Wohnung gross genug ist, will man wirklich mit dem anderen Paar gemeinsam Fernsehen und kochen?
Mit deren Kindern, Enkeln, Cousinen und Neffen Weihnachten feiern?
Wie wird die Wasser und Stromrechnung aufgeteilt?

Es koennen aber noch weitaus groessere Probleme auftreten. Was passiert im Todesfall?
Was, wenn eine der Parteien verkaufen will oder muss?

Ich habe gerade einen aktuellen "Fall". Eine der Parteien will unbedingt verkaufen, weil ihnen eine andere Gegend mittlerweile besser gefaellt. Die andere Partei will unter keinen Umstaenden verkaufen. Die Gerichte freuen sich.

Einen krassen "Fall" hatte ich vor vielen Jahren in Lehigh. Ich sollte ein Haus listen. Das Haus wurde gemeinsam fuer ca $ 150 000 gekauft. Ich sollte das Haus listen und verkaufen fuer ca $ 250 000, was auch zu dem damaligen Zeitpunkt realistisch war.
50% der Eigentuemer wollten verkaufen, die anderen 50% noch warten. Diese haben den Verkauf so lange verhindert, bis der Marktwert des Hauses deutlich unter $ 100 000 gefallen war.
Schadenersatz?

Dem kann ich nur hinzufügen:

Was ist, wenn etwas kaputt geht? Wer kommt für den Schaden auf? Bsp Küche: der Herd geht kaputt, werden die Kosten geteilt oder zahlt die Partei, die gerade da war und vielleicht fehlbedient hat?

Was ist, wenn eine Partei der Meinung ist, dass die Wohnung das ganze Jahr über wöchentlich geputzt/gelüftet werden muss? Müssen dann beide die Putzfrau zahlen?

Was ist, wenn die monatliche Belastung steigt und eine der Parteien es sich nicht mehr leisten kann und extern vermieten möchte?

Was wenn eine Partei die Wohnung sämtlichen Freunden zur Verfügung stellt und die hinterlassen einen saustall?

Es gibt so viele Eventualitäten, dass man sie gar nicht alle vertraglich festhalten kann...

Ich kenne solche geteilten Geschichten aus dem Reitsport und sie gehen eigentlich immer schief!

 

[themrock]

Außerdem ist unser Wunsch im Rentenalter dauerhaft oder zumindest für den Winter in Fort Myers zu verweilen.

Und wann soll dann das andere Paar die Wohnung nutzen?

 

[Style of the Isle]

Florida lifestyle kostengünstig, Kaufgemeinschaft für Immobilie in Fort Myers gesucht

Die anderen wohnen dann eben woanders zur Miete ?

 

[borntowin]

und/oder einer Vermietung aufgrund des Doppellbesteuerungsabkommens davor zurück?
Eine Vermietung kommt für uns nicht in Frage, da das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den USA zahlreiche Hürden und Fallstricke aufweist und zusätzlich noch Steuern anfallen.

Thema Falschinformation: Ich wüsste jetzt nicht, wo das Doppelbesteuerungsabkommen "zahlreiche Hürden und Fallstricke " aufweisen sollte und warum sollen noch "zusätzlich" Steuern anfallen?
Erst schreibst du von hohen Kosten, usw, und dann noch von Gewinnen aus der Vermietung. Also bitte, aufgrund der "hohen Kosten" und der Abschreibung der Anschaffungskosten wird es keine zu versteuernden Einkünfte aus der Vermietung ergeben. Und wenn dann irgendwann doch vielleicht, kann man sich über einen Gewinn freuen und davon auch Steuern zahlen in einem Land, dessen Infrastruktur man ja auch gerne nutzt.

 

[Gast27]

Hallo Sascha und Katrin willkommen hier im Forum. Ich denke ihr habt euch andere Antworten erhofft bzw erwartet. Nach unserem ersten Besuch(1972) im damals noch fast vertraeumten Florida hatten wir den Gedanken, hier einmal zu leben. Nachdem wir unser Eigentum in Holland bzw spaeter Deutschland bezahlt hatten, nahmen wir den 2. Schritt in Angriff. Wir sparten Jahre auf unser "Ziel" und haben uns dann 1998 ein kleines Condo gekauft. Der Preis lag unter 100T allerdings nicht am Wasser. Die laufenden Kosten lagen zu dem Zeitpunkt etwa bei dem Mietpreis eines Condos auf Anna Maria Island fuer 6 Wochen ( 3/3 Sommer/Winter ). Da wir auch nicht vermieten wollten, sind wir bewusst klein gegangen. Vielleicht holt deine Frau nochmals den Rechenschieber raus und ihr wartet ein paar Jahre, dann klappt es auch alleine. Punkte fuer einen Gemeinschaftskauf wurden ja schon viele genannt. Was passiert, wenn sich ein Paar trennt? Wer ist dann der Besitzpartner oder sind es dann schon drei? Mir waere die Sache zu heiss. Klar ist es schoen im eigenen Bett zu schlafen und die Wohnung nach eigenem Geschmack ohne Ruecksicht auf andere Partner einzurichten.
Ein befreundetes Ehepaar aus "D" kommt jaehrlich 2x nach Florida und die sind vor einiger Zeit an uns mit dem Gedanken herangetreten, sich etwas eigenes zu kaufen. Als ich ihnen unsere laufenden Kosten samt der Entwicklung der letzten Jahre zeigte, wer der Gedanke schnell verflogen.
Ich wuensche euch vile Glueck bei eurer Entscheidung.

 

[Style of the Isle]

Die bisherigen Meinungen sind bestimmt nicht das, was ihr lesen wolltet . Niemand möchte ein „laß die Finger davon„ lesen zu einem Traum, den man hat.

Allerdings solltet ihr wirklich realistischer an die Sache heran gehen:
Ihr solltet Eure Idee nochmals überdenken und das Vor- und Nachteile abwägen.
Was wollt ihr für Euch?
Was soll die zweite Partei zahlen, erledigen, was dürfen. Was erwartet ihr von Eurem Miteigentümer?
Erfahrungsgemäß werden die meisten Eigentümer einer Immobilie in Florida früher oder später vermieten, auch wenn es am Anfang anders geplant war.
Die wenigsten Eigentümer wollen oder können die jährlichen Kosten alleine tragen. Auch mit 2 Parteien kann das schwierig werden.
Denn: wer nicht vermieten muß um die Unterhaltungskosten einer Immobilie „hereinzubekommen“, der wird vermutlich nicht eine Eigentumswohnung „teilen“, sondern eine komplett eigene Wohnung besitzen wollen.

Habt ihr Euch schon mal bzgl der jährlichen /monatlichen Kosten erkundigt ? habt ihr schon mal mit einem Markler und einem US Steuerberater vor Ort gesprochen und Euch beraten lassen?
Das Thema „Eigentum im Florida“ ist sehr komplex, das sollte man gut durchdenken und sich ausreichend beraten lassen.
Im letzten Jahr stand z.B. in einer Urlauber-Zeitung ein Bericht, wie man mit Hilfe von Vermietung ein Haus im Süden Floridas unterhalten kann. In unseren Augen war dieser Bericht „geschönt“ , nicht realistisch.

Ausgeträumt sein sollte der Traum nicht, nur solltet ihr es anders angehen. Sprecht mit einem Markler, sucht nach einer kleinen Wohnung in einer kleinen Community, die in Euer Budget fällt. Und seit Euch über die monatlichen Kosten im Klaren.
Dann kann es mit der Immobilie in Florida funktionieren.

 

[Sascha und Katrin]

Guten Abend,

erstmal Danke an Euch alle, für die vielen Ideen, Meinungen und Ratschläge!!!! Das ist sehr lieb von Euch allen.

Ich muss das erst mal alles sacken lassen und werde mich auch definitiv noch näher dazu äußern. Aber brauche noch ein bisl Zeit...

Kurz noch eine zum Thema etwas abweichende Frage an die Experten hier: Wenn ich so eine Wohnung kaufe und vermiete, schaffe ich es damit mehr als die Hälfte an Unterhaltskosten hereinzubekommen? Oder (wie ich meine) Unrealistisch?

Danke nochmal an alle und allen einen schönen Abend (Die die in Florida weilen einen schönen Nachmittag)!

Sascha

 

[Gast27]

Dazu kann ich nichts beitragen. Es kommt allerdings darauf an wo die Wohnung liegt und die meiner Meinung wichtige Frage darf ich ueberhaupt vermieten und wie oft, wie lange. Das sollte man vorher unbedingt abklaeren. Wir wohnen z.B. in einer kleinen Wohnanlage mit knapp 180 Haeusern. Laut den Regeln darf hoechstens 2x im Jahr der Mieter wechseln. Mindestmietzeit 3 Monate. Jetzt wurde einer erwischt, der sein Haus ueber VRBO anbietet. Einige Mieter waren wohl zu laut und den direkten Nachbarn unangenehm aufgefallen. Er musste sein Haus von der kurzfristigen Ferien/Vermietung rausnehmen und darf mit einer kleinen Strafe rechnen.
Aktuell noch ein Beispiel: Wir gehen am Samstag in ein Condo direkt am Strand. Mindestmietzeit ist dort 14 Tage und es muss durch die Vertretung der Wohngemeinschaft abgesegnet werden, da die einen Backroundcheck machen. Das ist zwar nicht ueberall der Fall, da jede Anlage ihre eigenen Regeln hat. Klar werden solche Faelle auch z.T. unterlaufen, imdem man den Mieter bittet, dass sollte jemand fragen, er ein Verwandter des Besitzers ist.
Keine leichte Entscheidung fuer euch.

 

[Style of the Isle]

Hallo Sascha,
Es kommt immer drauf an, welche Kosten anstehen. Wird eine Finanzierung mit eingerechnet, welche Kosten fallen für Strom, die Condo Association, Steuern an etc. Es kommen viele Punkt zusammen. Dazu kommt es auf die Lage der Immobilie an . Wie schon geschrieben: setzt Euch am Besten mit einem Markler zusammen, der die Kosten auflistet und Euch gut berät.

 

[holgipezi]

und dann sollte das Objekt auch eine gute Auslastung haben... das kann dir niemand im Voraus garantieren. Hast Du Dein Objekt bei Einer Agentur gelistet, dann zahlst Du für diesen Service i.d.R. 20% vom Mietpreis. Hinzu kommt noch die schon genannten Kosten. Machst Du die Vermietung selbst, wird es evtl. rentabler, andererseits kannst Du auch selten davon ausgehen, dass du von Anfang an mit einer Top-Auslastung rechnen kannst.

Wenn Ihr jetzt schon derart knapp kalkulieren müsst, würde ICH an Eurer Stelle den Erwerb einer Immobilie auch verschieben.

 

[Sunshine100]

Bei einer Wohnung ist unbedingt zu beachten, wie die Vermietungsregeln sind.

 

[Floridanette]

Kosten Property Managment

Hallo liebe Ferienhausbesitzer,

ich habe mal eine Frage zu eurer Hausverwaltung. Zahlt ihr alle Geld für Check-in und ceck-out eurer Mieter, und darf ich mal wissen wieviel?
Unsere HV bekommt 350,--$ monatlich und zusätzlich die check-in und Check-out Gebühren von 105,--$ pro Mieter.
Mir erscheint das ziemlich hoch und ich möchte einfach mal so hören, ob das normale Kosten sind.

LG

 

[cleoathome]

Das ist allerdings deutlich teuer als alles, was wir bisher gehört haben !
Ihr zahlt das Doppelte von dem, was bei uns anfällt.
Da wir mit der Leistung unserer Verwaltung sehr zufrieden sind stellt sich die Frage, welche Leistungen
diesen Preisunterschied rechtfertigen.

Gruß Guido

 

[tropical-breeze]

wow - das ist mal ne Hausnummer

wir berechnen $120/Monat fuer die HV und $45 fuer check-in wenn die Buchung vom Eigentuemer generiert wird. Wird die Buchung von uns generiert, entfallen die $45

 

[Dockman]

Hallo Floridanette,

das find ich ziemlich gepfeffert. Wir sprachen in den vergangenen Jahren mit ca. acht Hausverwaltungen. Alle lagen bei der HV zwischen $100 bis $150 und Check-in Check-out bei zusammen $50. Ich denke wir sollten mal einen Interessensverband gründen damit wir die Zahlen vergleichen.

Liebe Grüsse

Jürgen

 

[Floridanette]

Sorry, ich hatte vergessen zu schreiben, dass bei den monatl. 350,--$ das Rasenmähen und der Poolservice enthalten sind.
Ansonsten sind die üblichen Tätigkeiten der HV im Preis enthalten, also nix besonderes, (für alle extra Dinge, wie z.B. Gas für den Grill zubesorgen, werden zusätzliche Kosten für die aufgebrachte Zeit berechnet).

Mich stören aber ganz gewalting die 105,--$ check- in/check-out Gebühren pro Mieter.
Weiß aber nicht, was andere Hausverwaltungen dafür nehmen.

Danke, für eventuelle weitere Antworten.

LG

 

[cleoathome]

Ok, wenn Pool & Lawn mit enthalten sind dann ist das etwas ganz Anderes.
Allerdings sind wir für den CheckIn mit 50$ deutlich unter Euren Kosten !
Gruß Guido

 

[Dockman]

ok das relativiert es etwas - wobei 70-80 Pool und ebenfalls 70-90 Lawn da bleiben immer noch 180 - 200 für HV - wenn es nicht ein besonders grosses Haus und mit Eigenarten Boot oder Lage ist find ich das schon ambitioniert - das bezieht sich auch auf den Check-In check out - wenn es das allgemein übliche ist und man davon ausgehen kann, dass der Check-In incl. Anfahrt üblicherweise eine Stunde braucht, dann sind $52 Stundenlohn seeeehr gut

 

[Floridanette]

Danke schonmal für eure Einschätzungen.

@Dockman, wir haben ein ganz normales Haus am Kanal, kein Boot, keine außergewöhnliche Lage (da hast du mit dem Stundenlohn schon recht, ich denke mit An- und Abfahrt sind die höchstens 40 Min. beschäftigt.)